REPÚBLICA ARGENTINA
LEY DE ALQUILERES
Ley Nº 23. 091
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1º
Instrumentación.
Los
contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y
prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado
por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el
mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el
juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
En todos los
supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento
de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la
cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En
este caso, el precio quedará sujeto a la determinación judicial.
Art. 2º -
Plazos
Para los
contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo
mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos
(2) años. Dicho plazo mínimo será de tres (3) años para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como
formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan
excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la
presente ley:
a) Las
contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y
consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las
locaciones de viviendas con muebles que se arrenden, con fines de turismo, en
zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis (6)
meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las
ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos
u otros objetos y los garajes y los espacios que formen parte de un inmueble
destinado a vivienda u otros fines que hubieran sido locados, por separado, a
los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;
d) Las
locaciones de puestos en mercados o ferias;
Las
locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes
autárquicos sean parte como inquilinos.
Art. 3º -
Ajustes
Para el
ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los
índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la
Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste
relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el
locatario en el inmueble arrendado.
Art. 4 - Fianzas
o depósitos en garantía.
Las
cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán
serio en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas
por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al
finalizar la locación.
Art. 5º -
Intimación de pago
Previamente
a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá
intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un
plazo que nunca será inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
CAPITULO II
DE LAS
LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA.
Art. 6º -
Períodos de pago.
El precio
del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos
mensuales.
Art. 7º -
Pagos anticipados.
Para los
contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del
locatario:
a) El pago
de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
b) Depósitos
de garantía o exigencias asimilabas, por cantidad mayor del importe equivalente
a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
c) El pago
del valor llave o equivalente.
La violación
de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las
sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse
actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el
locador.
Art. 8º -
Resolución anticipada.
El locatario
podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación
locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha
en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar
al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio
de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Art. 9º -
Continuadores del locatario
En caso de
abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá
ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo
contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo
ostensible trato familiar.
CAPITULO III
DE LA
PROMOCION DE LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA
Art. 10 -
Creación y características
Créase un
sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas a vivienda, con las
siguientes características:
a)
Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;
b)
Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado
según se establezca en la reglamentación;
c) El plazo
mínimo de la locación será de tres (3) años;
d) Seguro
obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja
Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de
todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos
de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo, cubrirá al
grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular,
incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad
justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el
locatario;
e) El precio
de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización
elaborado oficialmente por los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación
y de las provincias en base a la evolución de los precios al consumidor y
salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por
ciento no acumulativo;
f) Las
viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las comprendidas en
las características de común o económica de la Resolución Nº 368/76 de la ex
Secretaría de Vivienda y Urbanismo;
g) Los
beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.
Art. 11 -
Beneficios impositivos
Quienes a
partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen inversiones en
inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a
locación de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas
características al presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios
impositivos que en cada caso se establezcan.
Para la
calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la
presente ley, deberá atenerse a las disposiciones de la Resolución Nº 368/76
dictada por la ex Secretaria de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Art. 12 -
Destino de las inversiones
Para gozar
de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo precedente en
materia de inversiones, deberán cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las
inversiones deberán destinarse a:
1. La
construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien
a partir de la entrada en vigencia de la presente ley.
2. La
terminación de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en
construcción a la fecha de entrada en vigor de esta ley, así como las mejoras
necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble, realizadas a
partir de dicha fecha.
3. La compra
de unidades de vivienda concluídas o en construcción al momento de entrar en
vigencia esta ley, y siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a
los beneficios del presente régimen o hubieran gozado de los conferidos por la
Ley Nº 21.771 ;
b) Las
unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente deberán destinarse
a la locación de vivienda familiar permanente, acreditándose tal destino
mediante contratos de locación celebrados a partir de la entrada en vigencia de
esta ley.
Art. 13 -
Beneficios.
Los
beneficios a que se refiere el artículo 11 para el caso de inversiones en
inmuebles son los siguientes:
a) En la
liquidación del impuesto a las ganancias podrán deducirse:
1. Las sumas
efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas
unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno.
Las sumas
efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminación de las
construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno,
y para la realización de las mejoras contempladas en el Art. 12, inciso a),
apartado 2.
Las sumas
efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de
unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice
fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas en
construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no obstará a la
prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan
para la terminación de las unidades de vivienda y su infraestructura.
A los fines
precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al
valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas
últimas se fijará teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal
vigente al momento de la adquisición. Si se desconociera dicho avalúo o el
mismo no discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se
presumirá, salvo prueba en contrario, que estas últimas representan el sesenta
y seis por ciento (66 %) del precio de compra, proporción que se elevará al
ochenta por ciento (80 %) en el caso de inmuebles comprendidos en el régimen de
la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.
No se
encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados
a los beneficios de esta ley, o que hubieren gozado de los conferidos por la
Ley Nº 21.771.
Las sumas
deducibles serán las invertidas en la compra de los inmuebles y, en su caso, en
la adquisición de los bienes y en la locación de los servicios que conforman el
costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios profesionales.
A los fines
indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a todas aquellas
obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estén destinadas a hacer
posible el suministro de los servicios públicos de provisión de agua, desagües
cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como asimismo el
acceso a las unidades de vivienda.
No se
considerarán como infraestructura los edificios y lugares destinados a la
industrialización o comercialización de bienes o servicios y construcción de
caminos que no sean calles urbanas.
b) En el
impuesto a las ganancias, exención de la ganancia neta originada en la locación
de las unidades, Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el primer
párrafo in fine del Art. 73 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en
1977 y sus modificaciones).
c) En los
impuestos sobre los capitales y sobre el patrimonio neto, el valor impositivo
correspondiente a las unidades de vivienda, terminadas o en construcción, no
será considerado activo ni bien computable, respectivamente, a los efectos de
la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o
de deudas que pudieran corresponder.
d) En el
impuesto de sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles,
sus prórrogas y cesiones o transferencias.
En el
impuesto al valor agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas
unidades de viviendas y su infraestructura quedan excluidos de la limitación
prevista en la primera parte del Art. 13 de la ley respectiva
Art. 14 -
Facultades de reducción o eximieron.
Facúltase a
la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio Nacional de la
Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir
del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al
presente régimen de promoción.
Art. 15 -
Otros beneficios tributarios.
Quienes a
partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con características
de vivienda común o económica, no comprendidos en el inc. a) del Art. 12, a
locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios impositivos
previstos en los incisos b), c) y d) del Artículo 13.
Tratándose
de unidades nuevas y sin uso podrán, asimismo, gozar:
De una
deducción en la liquidación del impuesto a las ganancias del 25 por ciento de
las sumas efectivamente invertidas en su construcción o compra, excluido el
valor del terreno, con más la actualización que correspondiera calculada
conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación
las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3, del inciso
a) del Art. 13.
Del
beneficio a que se refiere el inciso e) del Art. 13.
Art. 16 -
Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 1 5
Para gozar
de los beneficios establecidos en los Arts. 13 y 15 precedentes se requiere:
a) Las
unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a titulo de locación efectiva por
un período mínimo de setenta y dos (72) meses consecutivos o alternados, en
lapsos no inferiores a treinta y seis (36) meses, dentro del término de ocho
(8) años, contados a partir de la formalización del primer contrato de locación
de cada unidad;
b) El primer
contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120 días posteriores a
aquel en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en su caso,
al de la compra de los mismos, y tratándose de los comprendidos en el Art. 15,
aquel de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de
inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir de su efectiva
desocupación;
c) Los
arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de locación
tipificado, obligatorio y registrado según se establezcan la reglamentación;
d) El precio
de la locación será reajustado trimestralmente según el índice de actualización
elaborado por los institutos de Estadística y Censos de la Nación y de las
provincias, en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios,
promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un veinte por ciento
(20 %) no acumulativo;
Seguro
obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja
Nacional de Ahorro y Seguro, con las características referidas en el inc. d)
del Art. 10 de la presente ley;
Las
construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad
dentro del plazo de cuatro (4) años posteriores al acogimiento de los
beneficios del presente régimen de promoción.
Art. 17 -
Sanción por incumplimiento.
De no
cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el contribuyente
deberá reintegrar, al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera, el monto
desgravado o exento con su actualización respectiva; dicha actualización deberá
calcularse teniendo en cuenta la variación en el índice de precios al por
mayor, nivel general, producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal
en que tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo
ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro, ello sin perjuicio
de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo VII
del 8 Título 1 de la Ley 11.683 (texto ordenado en 1978 y sus modificaciones).
En caso de
desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán
efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma
establecida precedentemente, resultando de aplicación, de corresponder, las
normas de la Ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.
Art. 18 -
Transferencia de unidades.
En caso de
transferencia de inmuebles afectados al régimen de la presente ley antes de
cumplidos los plazos de afectación previstos en el Art. 16 inc. a), ya sea que
la misma fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el contribuyente o
por causa de muerte del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en los
beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En
este caso, la comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la forma y
condiciones que establezca la reglamentación de la presente ley.
Sólo
cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los beneficios y
obligaciones relacionados con esta ley.
El ulterior
incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor hará
pasible a éste del reintegro prescripto en el Art. 17 y de la obligación de
abonar los gravámenes dejados de ingresar por el o los transmitentes desde el
comienzo de la utilización de los beneficios con las actualizaciones que
correspondan de acuerdo con las disposiciones de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y
sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las
normas contenidas en el Capítulo VII Título 1 de la misma ley.
En el caso de
que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá
manifestar, en forma expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla
constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose las constancias
pertinentes en la comunicación a que se refiere el párrafo anterior. En estos
casos el transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado
Art. 17 de la presente ley con más las actualizaciones pertinentes, sin
perjuicio de la aplicación, en caso de corresponder, de las normas contenidas
en el Capítulo Vil del Título 1 de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus
modificaciones).
Art. 19 -
Limitación
Los
beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de
inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
Art. 20 -
Régimen impositivo
Serán
aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido por la presente
ley, las disposiciones que determina la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus
modificaciones).
CAPITULO IV
DISPOSICIONES
COMPLEMENTARIAS
Art. 21 -
Viviendas deshabitadas.
Facúltase al
municipio de la ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de la
Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes
diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.
Art. 22 -
Adhesión.
Se invita a
las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones
destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas
deshabitadas.
Art. 23 -
Subsidio.
Dispónese
que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días el
Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social,
arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares
desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los
requiriesen para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser
solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en
las causases de falta de pago o de vencimiento de contrato, con orden de
lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda Común o económica según lo
establecido por la Resolución 368176 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda
y Urbanismo.
Los ingresos
del grupo familiar peticionante en su conjunto no deberán superar un promedio
mensual de tres (3) salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos del
nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro (4) salarios mínimos.
Art. 24 -
Declaración a los efectos del art. 7º de la ley 20.221.
Las
erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo anterior se
considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades
de interés nacional, a los efectos del segundo párrafo del art. 7º de la Ley Nº
20.221 y sus modificaciones.
Art. 25 -
Modificación al art. 40 de la ley 22.916.
Sustitúyese
el primer párrafo del Art. 4º de la Ley 22.916, por el siguiente:
El producido
de los presentes gravámenes será destinado:
a) Noventa
por ciento (90 %) a atender las erogaciones de carácter extraordinario que
demanden las zonas afectadas por las inundaciones producidas durante el año
1983 en las provincias de Corrientes, Chaco, Entre Ríos, Formosa, Misiones y
Santa Fe; Diez por ciento (1 0 %) a atender los subsidios previstos por el Art.
23 de la Ley de Promoción de Locaciones.
Art. 26 - De
la prioridad de los planes de vivienda.
Dispónese
que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la entrada en vigencia
de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación sobre los
planes de viviendas que realice el Estado Nacional, a través del FONAVI, los
grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el
vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.
Art. 27 -
Locación encubierta.
Dispónese
que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia
y sus equivalente¿, otorgado por la autoridad administrativa competente, para
la explotación de hotel residencial, pensión familiar u otro tipo de
establecimiento asimilable, 'no gozarán de aptitud comercial para dicha
explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus
ocupantes, como locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en
vigencia en esta última materia.
Estarán
caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme
el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el
retiro de dicha autorización comercial.
Art. 28 -
Reglamentación.
El Poder
Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la presente ley
dentro de sesenta (60) días de su promulgación.
Art. 29 -
Vigencia.
Las
disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público,
rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.
Los
beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de
inmuebles que se acojan al régimen de promoción impositiva antes del 31 de
diciembre de 1986, con la salvedad de que los beneficios previstos por los
incs. b), c) y d) del Art. 13, tendrán efecto por el término de afectación del
inmueble al régimen promocionar y los de su inc. e) los producirán incluso
retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios
cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose
extensiva esta salvedad al Art. 15.
El Poder
Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para
acogerse a los beneficios impositivos de la presente ley.
Art. 30 -
[De forma].